Ремонт хрущёвки под сдачу.

Houzz-bruger-ID-922168896

5 år siden

sidst ændret:5 år siden

Всем доброго дня. Нужна помощь зала:)

Вопрос ремонтно-риелторский.

Есть убитая угловая хрущёвка двушка в Старых Химках в пятиэтажке.

Что и за сколько с ней можно реально сделать, чтобы она стала приносить доход от сдачи? Учитывая местоположение, контингент потенциальных арендаторов и тесный бюджет на всё (до 800тр).

Fremhævet svar

Дмитрий Евгеньевич

5 år siden

Sidst ændret: {last_modified_time}5 år siden

Знаю тех кто в соседнем районе Москвы не могли сдать аналогичную квартиру, пока не покрасили стены и потолки. Посмотреть приходило несколько человек за день, но все отказывались, а сдавать гастарбайтерам под общагу не хотели сами хозяева. А как только покрасили и комнаты стали выглядеть ухоженно, сразу же сдали.

Чтобы не убили надо делать неубиваемое, именно такой приоритет поставить: чистовая отделка самая износоустойчивая, как в коммерческих помещениях, мебель самая прочная из дешёвого. Если выбор красивое или прочное -- выбирать прочное. Если выбор дешёвое или прочное -- выбирать прочное, даже если оно чуть дороже.

Клеить обои, если не под покраску -- не вариант вообще, через год они пожелтеют и потемнеют, не знаю что с ними делают, просто констатирую факт. Акриловая краска держится дольше, а если испачкают, при смене квартирантов можно всё привести в порядок за три дня.

Sorter efter:Ældste

(88) kommentarer

Dennise Denny
5 år siden
Вчера у знакомого риэлтора из любопытства спросила про эту квартиру. Сказал "сдавать за 18-20К как есть, ремонтировать вообще смысла нет".
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked Dennise Denny
MultiJaysoon .
5 år siden
)) Химки, это вам не Луховицы какие-нибудь. зачем же сразу себе кармически такой контингент призывать, который или меняться будет через полгода или что-то делать такое, после чего будут повестки приходить.

Фишка не столько в стоимости, сколько в том, чтобы надолго, с педантичной оплатой счетов и сносным отношением хотя бы к инженерным сетям квартиры и прочей социальной ответственностью. многие просто не знают, какие бабушки сидят на лавочке у таких подьездов
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked MultiJaysoon .
зоя касьянова
5 år siden
Делать ремонт или не делать, все зависит от целевой аудитории. Конечно, можно сдать квартиру и без ремонта, она будет востребована, причем постоянно, это любой риэлтор подтвердит. Все зависит от того, готовы ли вы работать с подобным контингентом. Если - да, то сдавайте.
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked зоя касьянова
Михаил
5 år siden
Зачем все советуют поменять окна? Ничего это не даст, кроме трат и духоты в перспективе.
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked Михаил
PRO
User
5 år siden
Sidst ændret: {last_modified_time}5 år siden
"Вчера у знакомого риэлтора из любопытства спросила про эту квартиру. Сказал "сдавать за 18-20К как есть, ремонтировать вообще смысла нет". "

Согласен.

Квартира, как имущество, все равно никуда не денется (форс-мажор в расчет не берем).

Даже если квартиранты что-то там и испортят, на стоимость это не повлияет.

А к моменту, когда отобьются вложенные в ремонт деньги, квартира "под сдачу" скорее всего вновь потребуется легкой косметики, так как будет позиционироваться уже в более высоком сегменте.

Есть другой вариант.

Взять в ипотеку дешевую студию метров 25 в Подмосковье.

800 т. р. - на первый взнос, а ренту пускать на очередные платежи.

За то время, пока бы отбивался ремонт, может появится еще одна квартира.

С уважением, Станислав, ZS_ARCH.

PS: у меня были заказчики, которые 2,5 года назад купили студию в Сходне (24 м. кв.) за 1,7 или 1,9 млн. (точно не помню, но помню, что меньше 2 млн.) без отделки.
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked User
PRO
User
5 år siden
Sidst ændret: {last_modified_time}5 år siden
"Зачем все советуют поменять окна? Ничего это не даст, кроме трат и духоты в перспективе."

Вид более эстетичный. ))

Когда снимал, почему-то пластиковые окна всегда отмечались в объявлении о сдаче, как преимущество. ))
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked User
PRO
SOVA interiors
5 år siden
Тоже снимаем и больший комфорт обеспечивают пластиковые окна в плане шумоизоляции и теплоизоляции, зимой постоянно ощущаются потоки холодного воздуха с такими вот убитыми деревянными окнами. А если под окнами дорога — замучаетесь протирать подоконник от черной грязи.
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked SOVA interiors
Ирина Ло
5 år siden
Поддержу советы в духе:

1. Заменить пол (линолеум поверх или как советовал MultiJaysoon забить его ДВП и покрасить) или просто покрасить.

2. Минимальные улучшения электрики.

3. Покрасить потолок. Или натяжной.

4. Недорогие обои, скрадывающие неровности

5. Санузел необязательно выкладывать плиткой целиком. Только вокруг ванной/душа. Другие стены просто покрасить или можно использовать широкое зеркало вместо плитки (может выйти дешевле).

6. Сантехника - белая, простые модели, но новые. Качественная установка. И Вам без протечек, и жильцам без запахов старой канализации.

Стиль, как выше писали - скандинавский. Он предполагает простоту и сдержанность. В целом, новое/чистое.

Сами, когда снимали (как молодая пара) от убитого отказывались сразу. Мы любим чистоту и аккуратность, хотелось такого жилья, где это было бы легко поддерживать.

Ещё пара статей на тему

https://www.houzz.ru/statyi/byudzhetnye-mesta-gde-mozhno-eekonomity-vo-vremya-remonta-stsetivw-vs~49435100

https://www.houzz.ru/statyi/remont-s-kalykulyatorom-kak-sekonomity-i-ne-pozhalety-ob-etom-stsetivw-vs~61724586
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked Ирина Ло
User
5 år siden
https://pikabu.ru/story/remont_v_khrushchevke_5552364
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked User
Dennise Denny
5 år siden
Ю У, вы ставите в пример, как объединяют газифицированную кухню с жилой комнатой без никаких перегородок?
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked Dennise Denny
Дмитрий Евгеньевич
5 år siden
Sidst ændret: {last_modified_time}5 år siden
Чистовая отделка, мебель, обстановка -- всё самое прочное и неубиваемое из недорогого. За образец следует взять трёхзвёздочную гостинницу. Значительно сократит эксплуатационные расходы.
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked Дмитрий Евгеньевич
PRO
Интерьер от Алекса
5 år siden
Согласен с Дмитрий Евгеньевич
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked Интерьер от Алекса
PRO
Ремонт-эконом
5 år siden
Sidst ændret: {last_modified_time}5 år siden
Здравствуйте! В этом бюджете можно хоромы сделать! Обращайтесь!
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked Ремонт-эконом
PRO
Первостроитель-ремонт
5 år siden
Вам нужно интересоваться ценами в своем городе у фирм по ремонту, которые делают все "под ключ", что они предложат. Но вообще вполне реально до 800т.р. уложиться!
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked Первостроитель-ремонт
Ekaterina Annenkova
5 år siden
Sidst ændret: {last_modified_time}5 år siden
1. Сделать ген.уборку (нанять тетеньку/фирму)

2. На пол - половички/коврики из Икеи по 100р.шт (большие чуть дороже, в Леруа оч большие есть)

3. Мебель, шторки и пр. тоже из Икеи. Копеечное, но новое.

Все. Никаких 800 тыр. Убьют все нафиг. Ошибка всех новичков.
Houzz-bruger-ID-922168896 thanked Ekaterina Annenkova
PRO
Среда обитания
4 år siden
Подниму тему т.к. вопрос хрущевок и по сей день актуален и в них живут люди, и даже их арендуют:)) Если пол не скрипит и относительно ровный, то я бы предложила постелить коммерческий линолеум. Демонтировать все дверные полотна и коробки, поставить бюджетные китайские двери из гипера (там дешевле). Если хватит фантазии, то "состарить" (не штукатурить под ноль стены) интерьер, сделать его в стиле Средиземноморья, но тут нужно подумать над мебелью и акцентами цветных пятен (картин, постеров) на стенах. Сделать грунтовку, возможно бетоконтактом, и закатать краской, можно разделить на зоны, т.е. выбрать разный колор, в т.ч. и светлый. В санитарных узлах сбить старый кафель, установить свежую бюджетную сантехнику, стены покрасить. Краска сейчас есть и влагостойкая. Сантехнические трубы и стояки обшить гипсокартоном. На краске не экономить, взять моющуюся. Окна конечно же поменять. В Ваш бюджет уложиться должны.
Николай Ивчев
4 år siden
Заменить кона, дверные коробки (лучше поставить двери), постелить линолеум на имеющийся пол, поклеить обои. Дешево, эффективно (и эффектно), быстро. Вариант оптимум!
Dennise Denny
4 år siden
А главное, как актуально!

Вот так приходит очередной вдаренный дизайнер и поднимает покрытые мхом темы, и потом сиди читай, как спасти то, что давно не треба.
PRO
Среда обитания
4 år siden
Поиском тема может быть актуально в течении долгих будущих лет. Мы не дизайнеры, а практики-ремонтники с более 20 летним стажем работы в Санкт-Петербурге. Убитых хрущевок в стране очень много, и тема их ремонта всегда актуальна. Более того, у нас есть опыт, когда убитая однушка в спальнике Питера, сдавалась за минимальные деньги, но после косметического ремонта, стоимость ее аренды составила вдвое больше. Хозяйка, в результате вложений в ремонт, получает больше денег, чем если бы она ее сдавала без ремонта. Могу ссылкой поделиться, мы статью писали по этому поводу, в том числе для наших семинаров на выставках недвижимости.
Михаил
4 år siden
Среда обитания Что показывают рассчеты, когда отобъется стоимость ремонта? Через сколько лет? И через какое время арендаторы убьют новый ремонт и придется снова делать косметику?
Dennise Denny
4 år siden
" Могу ссылкой поделиться, мы статью писали по этому поводу, в том числе для наших семинаров на выставках недвижимости."

Среда обитания, к кому обращаетесь со столь щедрым предложением, поднимая мох с темы?

"Хозяйка, в результате вложений в ремонт, получает больше денег, чем если бы она ее сдавала без ремонта."

Ооо, жду подробный сравнительный финансовый анализ от дизайнеро-ремонтника. Может вы лучше ограничитесь своей профессией все же, и не будете ступать на зыбкую почву?
Михаил
4 år siden
Dennise Denny Да не сложно кэш-флоу посчитать.
Dennise Denny
4 år siden
С формулировкой "если БЫ не делали ремонт"? Вот это "бы" во-первых не так просто посчитать не с потолка, во-вторых как правило результат математических расчетов будет не в пользу ремонта.
Houzz-bruger-ID-664717790
4 år siden
Sidst ændret: {last_modified_time}4 år siden
Денис, речь-то как раз и идет не о дизайне, а о ремонте.
PRO
Среда обитания
4 år siden
С дизайном мы помогали бесплатно. И смешно говорить, что в этой квартире в аренду сделан дизайн. Еще многие заказчики не разбираются, что есть дизайн и что в него входит. Кеш-флоу мы заниматься не будем, это не наша работа. Мы привели пример из практики, а далее решать владельцу:))

И хотя, у нас и есть опыт ремонта квартир в домах архитектурного наследия, где заказывался проект именно с целью сдачи в аренду. Но и это единичные случаи. И ремонт там был капитальный и дорогой. Квартира с видом на Летний сад. Кстати, делали этот ремонт на Фонтанке лет 15 назад, а перекрашивали стены два года назад, это к вопросу о косметическом ремонте и когда его обновлять.
зоя касьянова
4 år siden
Так как "в теме" могу сказать, что дорогой ремонт абсолютно себя не оправдывает при сдаче квартиры в длительную аренду. Даже вложения в 200т.р так же долго не отбиваются. Расчет очень простой, дешевая квартира всегда будет востребована, а дорогая часто будет простаивать, это прямой убыток.
PRO
Среда обитания
4 år siden
зоя касьянова Я так полагаю, что это зависит от города, места расположения, самого вида квартиры, ее обустройства. В 2012г. мы сделали не только косметический ремонт этой квартиры, но и была куплена минимальная новая кухонная мебель, новый холодильник и стиральная машина, вся новая сантехника, новые дверные коробки с полотнами, электрика. Заказчица на обновление затратила 500тыс. руб. Мне тоже предстоит задуматься над тем, продавать или ремонтировать и сдавать квартиру. Я однозначно буду ее ремонтировать и сдавать. Но мне повезло с местом, где квартира расположена.

И приятнее сдавать чистую и благоустроенную квартиру, чем квартиру убитую. Это мое мнение.
Dennise Denny
4 år siden
"И приятнее сдавать чистую и благоустроенную квартиру, чем квартиру убитую."

Вот и все глубокие экономические расчеты.
зоя касьянова
4 år siden
Среда обитания , по порядку, локация сдаваемых квартир хорошая. Смысл иметь для аренды квартиру с плохой локацией? Естественно весь положенный набор мебели и бытовой техники присутствует. Вколачивать в сдаваемую квартиру 500т.р это вообще деньги на ветер. Когда они отобьются? Разница между упакованной квартирой и обыкновенной не настолько существенна, чтобы отбить затраты за 2-3 года. Доход-то когда пойдет? А через 4-5 лет придется обои снова менять или стены красить, то есть снова расходы на косметику. Если вы альтруист, то, конечно... Расчет простой, если ваша сдаваемая в длительную аренду квартира (складываем стоимость квартиры + ремонт) приносит вам 7-7,5% годовых, то все ок, если не дотягивает до 5%, то что-то делаете не так.
PRO
Студия дизайна "INTSTYLE"
4 år siden
Можно сделать сантехнику, перестелить пол где надо, поменять окна, взять мебель, поработать с цветами стен. А ещё вариант сдать рабочим, которые за стоимость проживания в квартире, будут делать в ней ремонт
София Т.
4 år siden
частый вопрос- насколько выгодна аренда квартиры. я ориентируюсь на стоимость самой квартиры, аренда обычно составляет 1
София Т.
4 år siden
что-то пошло не так. Я поддерживаю Зою Касьянову, но ориентируюсь на 10-11%в год, ведь есть еще выплаты-коммунальные, налоговые и т.д. Сравните реальную стоимость квартиры, сходной с вашей, но с ремонтом, и без ремонта. 5-7% от разницы реальной стоимости дадут вам искомую прибавку в арендной плате.
PRO
Среда обитания
4 år siden
зоя касьянова В Европе, чистые квартиры, не только в плане косметического ремонта, но и чистой сантехники, чистого белья-сдаются с завидным успехом. Но, и опять-таки, они сдаются часто с учетом Не заломленной цены за аренду. И здесь речь не идет о крутом ремонте и самой дорогой бытовой технике. Делаем хороший ремонт, а он бывает очень разный, сдаем за среднюю стоимость. И отзывы будут. И прибыль получите. А в сраче живите сами, господа.

Моя соседка сетовала, что аренда дачи на лето слишком дорогая (она арендует домик за городом). При этом, сдает квартиру за максимальную цену, и с ремонтом 60 годов пр. века:)) Этим все и сказано:))
PRO
Среда обитания
4 år siden
У меня была ситуация в Праге, когда студентка-москвичка, арендовала несколько квартир в одной парадной дома, которым владели итальянцы. Она арендовала у них, и пересдавала другим людям:))
Dennise Denny
4 år siden
Sidst ændret: {last_modified_time}4 år siden
Среда обитания, у вас уже второй раз аргументация из разряда "в огороде бузина, а в Киеве дядька". Утверждения о том, как разумно вкладываться в ремонт убитой хрущевки, а аргументы об Европе, где ипотека 2-3%, и дореволюционных домах в центре Москвы.

2-комнатный хрущ с косметическим ремонтом в спальном районе вы не сдадите за 45к в месяц.
PRO
Среда обитания
4 år siden
Dennise Denny

Да, Вы, мечтатель, батюшка:)) За 45тыс.российских рублей? Конечно же нет:))
PRO
Среда обитания
4 år siden
Не поленилась позвонить риэлтору, который сдает квартиру, в которую вложено 500тыс. в 2012г.

Риэлтор говорит, что косметический ремонт потребовался спустя шесть лет. Что достаточно переклеить обои и все. А также говорит, что квартира с ремонтом и изюминкой сдается быстрее и чуть дороже.
Dennise Denny
4 år siden
Sidst ændret: {last_modified_time}4 år siden
"Да, Вы, мечтатель, батюшка:)) За 45тыс.российских рублей? Конечно же нет:))"

Я не мечтатель ни разу, я как раз вас на землю пытаюсь спустить. Эта сумма - если рассчитывать на 7,5% годовых с той хрущевки (средняя цена по рынку - 7 лямов) с косметическим ремонтом за 500 т.р.
PRO
Среда обитания
4 år siden
Dennise Denny я пишу про квартиру в Питере. И эта квартира была в собственности у владельца до ремонта. Риелтор мне озвучил стоимость аренды в Питере 18000+КУ. За эти деньги можно снять как однушку так и двушку, и даже в новом доме. Я спросила у риелтора, были ли периоды, когда квартиру сдать было не возможно. Он ответил, что нет.

Если говорить про покупку квартиры и вложениях в ее ремонт, то в этом случае, экономическая обоснованность вложений должна быть иная. Ведь тема изначально создавалась с контентом, что квартира не покупается для для сдачи, а квартира имеется, или в наследство досталась.
PRO
Среда обитания
4 år siden
Или риэлтор берет 10% от выручки стоимости аренды, в случае, если хозяин не хочет заниматься сдачей своей квартиры.
Михаил
4 år siden
Светлана Гаврилова В некоторых апартаментах стоимость обслуживания 200 руб/кв.м в месяц, это не считая коммуналки. Дороговато выходит, если еще учитывать налог на имущество, то операционные расходы всю прибыль съедят((. При посуточной сдаче, кроме того, бывают простои. В общем, все надо считать, сладко не получается нигде, чаще, при тщательных расчетах выходит, что овчинка выделки не стоит. Но это если цена самой недвижимости не растет или даже падает. В последнее время не растет и даже падает.
Светлана Гаврилова
4 år siden
Свои тексты удалю, так как это все-таки личная и сугубо конфиденциальная инфо
зоя касьянова
4 år siden
Среда обитания "Риелтор мне озвучил стоимость аренды в Питере 18000+КУ". Думаю, данная квартира находится не в центре, а на периферии, а для окраины вам придется сделать ремонт, чтобы сдать. Для Питера реально аренда от 25+к. это в Екатеринбурге 18+к за однушку.

Если говорить про покупку квартиры и вложениях в ее ремонт, то в этом случае, экономическая обоснованность вложений должна быть иная. Ведь тема изначально создавалась с контентом, что квартира не покупается для для сдачи, а квартира имеется, или в наследство досталась. Какая разница как досталась квартира? по наследству или за наличку, это актив. Если он не приносит нормальный доход, то лучше ее продать и положить на депозит или в другое, при этом вы освобождаетесь от налогов, квартплаты и ремонта, то есть от трат.

София Тасимова 10-11% процентов, это отлично за аренду.
PRO
Среда обитания
4 år siden
зоя касьянова

В дебаты вступать не собираюсь. Свою практику выложила в постах выше. Мы, питерцы, люди скромные, поэтому и цены на аренду относительно не великие:)) Если знаете географию Питера, то квартира за 18 тыс. в аренду, находится в спальнике Питера на пр.Культуры у метро пр.Просвещения, и это не Девяткино или Шушары, прошу заметить:))
зоя касьянова
4 år siden
Среда обитания , удивлена, Питер знаю, квартира в нормальном районе.

Питерцы мне нравятся, очень часто у вас бываю :)
PRO
Фабрика Мебель Даром
4 år siden
Главное кухню немножко подшаманить. Остальное можно и так сдавать. А вот зона готовки должна быть поприличнее.. Мое личное мнение!

Если эконом кухня понадобится - обращайтесь.
PRO
Среда обитания
4 år siden
Фабрика Мебель Даром

Каждый кулик хвалит свое болото:)) Шаманить нужно и над кухонной мебелью в т.ч.:))
PRO
User
4 år siden
Здравствуйте!

Думаем за 800 000 рублей вполне реально привести эту квартиру в более-менее нормальный вид для комфортного проживания арендаторов и большей финансовой выгоды для Вас как для арендодателя.

Стоит поменять окна, заменить полы и покрасить стены и это будет уже совсем другой вид квартиры и другая атмосфера.

Желаем удачи!)
Hatter
4 år siden
Пол и окна в первую очередь менять ! На обоях и потолке можно сэкономить, но конечно тоже придется делать. Еще подумайте о трубах и смесителях

Ремонт хрущёвки под сдачу.

(88) kommentarer

OM OS

UDFORSK HOUZZ

KOM I KONTAKT MED OS